<금토림 부동산 기초반> 3회차 수업후기
- 작성자 부자겸
- 조회 240
- 등록일 2023. 01. 29
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벌써 3회차 수업이다.
이제 한번만 더 하면 끝이라니,
그동안 열심히 한다고 했는데,
아쉬운것도 많고, 더 열심히 하고싶어진다.
오늘 수업의 키워드는 크게 두 가지다.
미분양과 거래량.
수업에 앞서 간단히,
현재 부동산 이슈를 체크해주신다.
현재 초급매가 나오는 이유는,
다주택자가(투자자) 취득세로 인하여,
하방지지를 못해주기 때문에,
계속해서 가격을 내리고 그 결과로,
초급매가 나온다고 하셨다.
그리고 23.01.03 대책 이후,
상급지 초급매 물건들이 사라지고있다.
잠실,강동,목동,송도,영통,동탄등..
확실히 이럴때는 부지런해야한다.
거의 매주 금토림쌤이 강조해주시는듯하다.
이 얼마나 감사한 일인가..
특히 나같은 무주택자는 절호의 찬스다.
회사,육아 바쁘다는 핑계대지말고,
발품이 힘들다면 손품이라도 열심히,
알아보기로 다시한번 다짐해본다.
본격적으로 수업 후기를 남겨본다
<1교시>
공급과 아파트 가격을 잠시 본다.
서울은 2009~2013년 공급이 부족했다.
근데 매매지수가 하락에 가까웠다.
이전부터 궁금했던 것중 하나였다.
왜 반비례가 성립하지않지?
이 점을 명쾌하게 설명해주셨다.
수도권(서울,인천,경기)은 하나로 묶어서 봐라.
시차를 두고 같은 흐름을 탄다.
거대한 하나의 흐름으로 보고 '저평가'를 찾아라.
위 질문에 답은 '2기 신도시'다.
동탄,판교,광교등 57만 세대의 입주가 시작됐다.
그래서 서울도 영향을 받은 것이었다.
그리고 미분양.
아주아주 중요한 지표다.
특히 인상적이었던 말씀은,
'미분양도 공급이다'
미분양 = '체'한것.
체했을때 속이 꽉 막힌것 마냥,
뭔가 가득차서 빠지지 못하다가,
활명수같은 소화제를 마시면,
속이 뻥 뚫리는 듯,
쑥 내려가는 기분. 비유가 적절하여,
한방에 이해할 수 있었다.
미분양이 평균지표 밑이냐 위냐에 따라,
가격이 변동한다.
미분양이 많이 쌓인 도시일수록,
더 큰 기회로 다가온다.
대표적으로 대구, 인천, 포항이 유력하다.
미분양의 의미있는 감소는 매수,
증가는 매도 타이밍이다.
잊지 말것.
지역별로 미분양과 매매지수를 알아본다.
먼저 말씀드릴 사실은,
대부분의 지역에서,
미분양과 매매지수는,
반비례 관계를 보여주고 있다.
다시한번 강조하면,
미분양의 감소는 매수타이밍,
미분양의 증가는 매도타이밍.
먼저 서울,
서울은 앞으로 미분양이,
많이 쌓이지는 않을 것이다.
향후 공급자체가 많이 부족하다.
그 다음은 부산,
부산도 마찬가지로,
미분양 반비례로 가격이 상승했다.
향후 공급부족으로 미분양 많지 않을듯.
인천이다.
인천은 올해 입주폭탄을 시작으로,
(통계이후 최고 입주물량 예정)
2025년까지 수요대비 과공급 예정이라,
검단지역을 포함, 미분양 증가예정이다.
대구.
2010년 미분양 해소시점부터,
쭉쭉 가격이 올랐다.
현재 1년정도 미분양이 쌓이고 있으며,
올해 통계이후 최고 입주폭탄 예정에,
내년까지 과공급이다.
이말은 뭐다? 엄청난 기회가 오고있다!
미리미리 공부해두고 타이밍 노려라.
인천 / 대구 이런 곳들은,
가격의 반등 이전에 1급지에,
반드시 들어가야 한다.
광주.
광주도 미분양이 해소되는,
2010년부터 내리 10년 가까이,
가격이 올랐다. 그러나,
향후 입주물량이 안정적이라,
미분양이 쌓일 확률이 거의없다.
대전.
대전은 조금은 특이한 분석이 들어가야한다.
'세종'과 하나로 묶어 생각해야 한다.
2011~2019년, 거의 10년간,
해당기간 미분양의 감소에도 불구하고,
대전의 가격이 오르지 못한 이유는,
바로 세종의 입주시작 때문이다.
세종.
가격조정을 너무많이 받고있음.
현재 유동성 회수로,
전세에너지가 바닥임.
이 말은 또 뭐다?
향후 기회의 땅이다.
입지좋은 곳 미리미리 살펴봐라.
세종이 대전보다 형이다.
<2교시>
수업전 간략한 브리핑.
초급매 물건은 왜 내집마련의 기회고,
투자의 기회는 아닌것인가?
내집마련의 경우, 현재 바닥이 아닐지언정,
저점 박스권이라고하면 잡는게 무조건 유리하다.
게다가 상급지인데 망설일 이유가 없다.
하지만 투자자의 경우 매전갭이 크면,
실투자금이 많이 소요되기 때문에,
크게 매력적으로 다가오지 않는다.
MJ책빵님의 질문에 대한 답변을 해주셨다.
완벽하게 이해했다!
1교시에 이어 창원을 살펴본다.
2010~2011년 과도한 상승이 있었다.
인구 350만 부산보다 비쌌으니,
그래서 2016년까지 미분양이 낮음에도,
가격조정을 받았다.
2020년까지 미분양의 무덤이었음.
창원도 유심히 보라고 하신 지역중 하나인데,
접수해두고 스터디 해야겠다.
청주.
광역시 제외, 창원 다음으로 큰 도시다.
2015~2019년 미분양이 쌓이고,
가격이 흘러내렸다. 그럼 뭐다?
기회가 올 것이다!
미분양이 소진되는 2020년부터,
호재와 더불어 엄청난 상승을 보여줬다.
한가지 재밌는것은,
이 시점에서 정부는 청주를,
조정지역으로 묶어버린다.
이에따라 6개월간 가격이 횡보했지만,
이내 큰 상승을 했다.
정부의 정책은 단기적으로 수렴한다.
청주는 도시규모나 인접도시대비,
전 고점대비 덜 오른 곳이다.
이곳 역시 접수할 필요가 있다.
원주.
향후 공급물량이 안정적이라,
미분양이 쌓이지는 않을듯.
춘천,강릉,속초
이런 곳은 입주물량이 부족하더라도,
도시 규모에 비해서 너무 고평가되었다.
입주물량, 미분양 생각하지말고,
그냥 사지마라.
천안, 아산
미분양 쌓일 확률이 많음.
포항
요주의 지역임. 미리 지역분석 후,
2024년경부터 단단히 째려보고 있을것.
2024년 통계이후 최고 공급폭탄 예정.
이후 대단한 기회가 올 것이다.
미분양과 매매지수 상관관계를 알아봤다.
미분양 수치를 꾸준히 체크하고,
여러 지표들과 비교하가며,
감을 쌓는 것이 가장 중요하다고 하신다.
그 감이 언제쯤 올것인가?
계속 하다보면 언젠가 올 거라 믿는다! ^^
이제 <거래량>에 대해 알아본다.
거의 모든 도시가 7.10 대책 이후,
최저 거래량을 보이고 있음.
그 이유는,
양도세를 올려버리니,
다주택자가 물건을 팔지 않음.
거래량은 없는데 매물도 안나오니,
팔지도 사지도 못하게 됨.
게다가 어쩌다 한개씩 나오면,
금방 거래되니 시장가격이 왜곡되는 수준으로,
가격이 치솟아버림.
거래량 관련하여 주목할 만한 지역은,
대구와 대전임.
특히 대구는 통계이후 거래량이 가장 적고,
가격도 하락중이며, 공급도 폭탄예정임.
공부, 공부, 공부해라.
대구에 큰 기회가 열릴 것이다.
대전또한 세종의 영향으로,
오랜기간 저평가 되었다.
세종의 영향으로,
거래량과 매매가의 상관관계가,
확실치는 않다.
<3교시>
타 도시와의 비교가 중요하다~!
그리고 특강을 진행해 주셨다.
간단히 요약하면,
1. 36년간 상승 28년, 하락 8년. 하락론자가 될 이유가 없다.
2. 아파트 가격이 물가상승을 앞선다.
3. 그러하니 진득하게 버텨라. 부동산은 엉덩이로 하는 것이다.
미리 '저평가' 지역 분석하여,
총알 장전하고 있어야 겠습니다.
그리고 이 후기에 언급하진 않았지만,
금토림 쌤께서 투자시절 힘든 기억을,
오히려 에너지로 전환시키신 점,
위기는 기회다.
나를 괴롭히는 사람들에게,
오히려 감사하게 생각하자.
3회차 수업도 열강해주셔서 감사했습니다~!
부동산 전문가로 탈바꿈 하실 꺼예요
잘 정리해주신 거 복습 또 하고 갑니다~