미분양의 의미있는 감소는 매수,
증가는 매도 타이밍이다.
잊지 말것.
지역별로 미분양과 매매지수를 알아본다.
먼저 말씀드릴 사실은,
대부분의 지역에서,
미분양과 매매지수는,
반비례 관계를 보여주고 있다.
다시한번 강조하면,
미분양의 감소는 매수타이밍,
미분양의 증가는 매도타이밍.
먼저 서울,
서울은 앞으로 미분양이,
많이 쌓이지는 않을 것이다.
향후 공급자체가 많이 부족하다.
그 다음은 부산,
부산도 마찬가지로,
미분양 반비례로 가격이 상승했다.
향후 공급부족으로 미분양 많지 않을듯.
인천이다.
인천은 올해 입주폭탄을 시작으로,
(통계이후 최고 입주물량 예정)
2025년까지 수요대비 과공급 예정이라,
검단지역을 포함, 미분양 증가예정이다.
대구.
2010년 미분양 해소시점부터,
쭉쭉 가격이 올랐다.
현재 1년정도 미분양이 쌓이고 있으며,
올해 통계이후 최고 입주폭탄 예정에,
내년까지 과공급이다.
이말은 뭐다? 엄청난 기회가 오고있다!
미리미리 공부해두고 타이밍 노려라.
인천 / 대구 이런 곳들은,
가격의 반등 이전에 1급지에,
반드시 들어가야 한다.
광주.
광주도 미분양이 해소되는,
2010년부터 내리 10년 가까이,
가격이 올랐다. 그러나,
향후 입주물량이 안정적이라,
미분양이 쌓일 확률이 거의없다.
대전.
대전은 조금은 특이한 분석이 들어가야한다.
'세종'과 하나로 묶어 생각해야 한다.
2011~2019년, 거의 10년간,
해당기간 미분양의 감소에도 불구하고,
대전의 가격이 오르지 못한 이유는,
바로 세종의 입주시작 때문이다.
세종.
가격조정을 너무많이 받고있음.
현재 유동성 회수로,
전세에너지가 바닥임.
이 말은 또 뭐다?
향후 기회의 땅이다.
입지좋은 곳 미리미리 살펴봐라.
세종이 대전보다 형이다.
<2교시>
수업전 간략한 브리핑.
초급매 물건은 왜 내집마련의 기회고,
투자의 기회는 아닌것인가?
내집마련의 경우, 현재 바닥이 아닐지언정,
저점 박스권이라고하면 잡는게 무조건 유리하다.
게다가 상급지인데 망설일 이유가 없다.
하지만 투자자의 경우 매전갭이 크면,
실투자금이 많이 소요되기 때문에,
크게 매력적으로 다가오지 않는다.
MJ책빵님의 질문에 대한 답변을 해주셨다.
완벽하게 이해했다!
1교시에 이어 창원을 살펴본다.
2010~2011년 과도한 상승이 있었다.
인구 350만 부산보다 비쌌으니,
그래서 2016년까지 미분양이 낮음에도,
가격조정을 받았다.
2020년까지 미분양의 무덤이었음.
창원도 유심히 보라고 하신 지역중 하나인데,
접수해두고 스터디 해야겠다.
청주.
광역시 제외, 창원 다음으로 큰 도시다.
2015~2019년 미분양이 쌓이고,
가격이 흘러내렸다. 그럼 뭐다?
기회가 올 것이다!
미분양이 소진되는 2020년부터,
호재와 더불어 엄청난 상승을 보여줬다.
한가지 재밌는것은,
이 시점에서 정부는 청주를,
조정지역으로 묶어버린다.
이에따라 6개월간 가격이 횡보했지만,
이내 큰 상승을 했다.
정부의 정책은 단기적으로 수렴한다.
청주는 도시규모나 인접도시대비,
전 고점대비 덜 오른 곳이다.
이곳 역시 접수할 필요가 있다.
원주.
향후 공급물량이 안정적이라,
미분양이 쌓이지는 않을듯.
춘천,강릉,속초
이런 곳은 입주물량이 부족하더라도,
도시 규모에 비해서 너무 고평가되었다.
입주물량, 미분양 생각하지말고,
그냥 사지마라.
천안, 아산
미분양 쌓일 확률이 많음.
포항
요주의 지역임. 미리 지역분석 후,
2024년경부터 단단히 째려보고 있을것.
2024년 통계이후 최고 공급폭탄 예정.
이후 대단한 기회가 올 것이다.