2023년 1월 14일(토) 금토림 부동산 기초반

오프라인 2주차 수업의 늦은 후기를 남긴다.

다들 처음이시라 조용하고 다소 어색했던,

1주차 수업을 마치고 1주일간 단톡방에서,

활발한 소통 + 게릴라 톡강의 덕분에,

2주차 수업은 좀 더 생기있었던것 같다.

수업에 앞서 한주간의 성과발표.

댓글왕, 팀MVP, 개인MVP 발표를 해주셨다.

1. 댓글왕: '자유싸랑'님

2. 팀 MVP: '2'조

3. 개인 MVP: 'MJ책빵'님

내가 속한 2조가 MVP 수상~! 너무 기뻤다!

덕분에 4주차 수업 종료후 감성차트 Pro 득템 예약 ㅎㅎ

훌륭하신 분들과 부동산 투자세계에 함께 입성했다.

이 인연을 소중히 여기고, 함께 성장할 수 있기를 바란다.

본격적인 수업에 앞서 다시한번,

마인드 셋팅을 해주신다.

1. 급할거 없다. 마음 조급하게 먹지마라.

전세 에너지가 많이 떨어진 상황이라,

이게 차올라야 매매가를 밀어올리는데,

여러 지표상 아직 멀었음.

단, '상급지 초급매'는 급하다.

생각있는 사람은 부지런히 움직일것

2. 누구나 다 할 수 있다.

금토림쌤이 토목엔지니어라고 하시는데,

우연도 이런 우연이..

나는 엔지니어는 아니지만,

동종업계라는 사실이 참 신기했다.

회사 밖에서 토목업계 종사자분을 만난다는게,

쉬운 일은 아니다.

1층 쌓은 후, 100층 올리려 하지 마라..

역시 전직 토목인다우신 말씀이다.. ㅎㅎ

3. 명석한 머리는 없더라도,

인내심은 앞설 수 있다는 마인드로.

명석한 머리는 오히려 방해가 된다.

지름길을 선택하기 때문에.

명심하겠습니다.

수업 내용을 간략하게 정리해본다.

1. 1주차 수업 간단 리뷰 (서울)

(1) 서울은 09~13년 공급부족임에도 불구하고,

가격 하락함

(2) 이는 2기 신도시(57만 가구)의 영향 때문임

(3) 향후 꾸준히 공급부족예상

2. 공급물량과 매매가격지수 꾸준히 비교 분석할 것

(1) 공급물량: '부동산 지인' 사이트 이용

(2) 매매지수: '감성차트' 이용

3. 부동산은 인문학이다

(1) 정해진 답이 없음

(2) 개인적으로 궁금한것은,

왜 대중들은 반대로 움직일까? 하는 것임

지금같이 하락장일때 갈고닦아서,

상승장을 준비해야하거늘.

4. 실수요장 VS 유동성장

(1) 실수요장: 집이 부족해서 사람들의 힘으로 올라감 (서울 13~16년)

(2) 유동성장: 시중에 돈이 많이 풀려 돈의 힘으로 올라감 (서울 16~19년)

(3) 현재한국: 유동성에 의한 하락중

5. 부동산 사이클 (사계절)

(1) 하락, 회복, 상승, 조정기를 거치며 사이클을 순환함

(2) 우리가 해야할 일

1) 하락기 초입: 지역분석 끝내놓고 타이밍 매주 모니터링

2) 하락기 끝물: 전세상승,매매보합 / 새싹이 트기 전

3) 위 두 시기가 최적의 타이밍임

4) 그 외 다른 시기들 체크하고 복습할 것

6. 경제위기시 각 도시별 가격변화

(1) 위기 이후 큰 기회가 온다.(역사는 반복된다)

1) 98년 IMF: 6.0% 하락 후 대세상승(수도권,지방)

2) 08년 글로벌 금융위기: 2.1% 하락 후 지방 대세상승(당시 수도권 고평가)

3) 최근 3년간: 코로나 유동성 폭등 이후 대세상승

(2) 고평가지역과 산업단지일수록 하락폭이 큼(울산)

(3) 비산업단지: 큰 영향 없음(전주)

7. 부동산 흐름분석

(1) '봄'이 올 지역을 찾아라

1) '입지에' 비해 '저평가'(규모,가치대비) 된 지역

: 현재 대구,세종,인천,판교 등 / 한겨울 일수록 봄은 화사하게 찾아온다

2) 흐름분석 > 지역분석: 흐름분석이 훨씬 더 중요하다

- 흐름분석: 봄이 올 숲(지역)을 찾는 것

- 지역분석: 봄이 올 숲(지역)의 좋은 나무(구->동->단지)를 찾는 것

3) 흐름 분석 전 마인트 셋팅

- 엑셀과 차트를 두려워 말것

- 차트를 익히면 발품 시간 세이브 가능

- 많은 지표들을 '매매지수' 흐름과 비교하는 습관 기르기

- 흐름 발견 후 반드시 현장 확인(전화,임장등)

- 매일, 적어도 일주일에 한번씩 꾸준히 관찰할 것(KB 시계열)

8. KB부동산을 메인으로 매주 시계열 들여다 볼 것

(1) 매주 금요일 오전 10시경 업로드

(2) 처음에는 주간동향 3개파일중 '시계열'만 꾸준히 분석

(3) 엑셀 시트중 요약/매매전세증감/매매전세지수/매수매도/전세수급,

우선 이것만 본 후, 익숙해지면 다른 시트 관심가질 것

(4) 3개월간 지속하라. 그럼 각 지역의 계절이 느껴질 것이다.

9. KB 시계열 구체적 분석

(1) '요약' 시트

1) 한겨울을 벗어날 지역을 찾을 수 있어야 한다

2) 주간,년간 하락률 TOP10 지역분석 미리 끝내놔라

3) 시장은 끊임없이 순환한다: 상승 예상하고 째려보고 있을 것

(2) '매매전세증감' 시트

1) 각 지역(시/구) 매주 확인하며 단풍과 얼음이,

어떻게 퍼져나가는 지 확인

2) 매직넘버: 3주연속 0.15(대세상승의 시그널)

3) 부동산 주간동향 작성(감성차트)

1) 수도권,지방 광역시 시세동향 분석

: 시각적으로 아파트의 매매가와 전세가가,

어떻게 흐르는지 파악

2) 매주 작성, 분석하다보면 심리와 유동성의 흐름 포착가능

3) 이 흐름이 향후 이어질 곳을 여러 지표와 함께,

예측 후 미리 선점 (불장이 오기 전에)

(3) '매매전세지수' 시트

1) 시/구 단위의 아파트가격을 100으로 셋팅

: 지역간 절대비교 가능

2) 수많은 통계지표들과 비교분석 해야함

: 금리, 통화량, 물가, 외환보유액 등

3) 감성차트와 함께 비교분석 해볼 것

(4) '매수매도' 시트

1) 각 지역 부동산의 심리 및 분위기 확인 후,

각 지역 계절과 매수매도 타이밍 예측 가능

2) 최근 3년간 공급, 미분양, 거래량과 비교 파악

3) 매수우위지수가 높을수록 부동산 분위기가 뜨거움

: 하락장(매도자 많음) / 상승장(매수장 많음)

4) 매수우위지수가 높아질 수록,

시장의 상승 여력이 높아지며,

이것을 '심리의 산'이라 칭하기로 함.

5) 매수우위지수(심리의 산)

: 매직넘버 55 (55넘어가면 보통 대세상승 시작)

(5) '전세수급' 시트

1) 현재 전세심리가 가장 낮은 시기임

2) 전세가는 수요와 공급에 정직하게 반응한다

3) 특히 금리에 직접적으로 반응함

4) 전세수급지수

- 지수 100 이하: 전세공급 > 전세수요

- 지수 100 이상: 전세공급 < 전세수요

- 지수 150 이상: 전세매물 매우부족 (전세가 상승)

5) 20.07.10 대책 이후

- 대부분 주요도시 전세심리 200에 가까워짐

: 서울의 경우 임대차 3법 / 투자자 진입 억제로 개인전세공급X,

급감하는 입주물량 + 3기 신도시 청약대기등 어우러져,

전세지수 급등함

6) 향후 전세의 흐름

- 수급과 함께 유동성 확인할 것

7) KB 시계열 이용

- 각 지역 전세수급심리 확인

- 매수매도 타이밍 예측하는 중요지표

- 전세 수급심리가 높아지는 타이밍을 예측하여,

잔금 시점 결정(투자금 절약)

<정리>

1. KB 시계열 / 감성차트와 빨리 친해져야겠다

2. 결국 부동산 투자는 '저평가된 지역'을 찾아내어,

선점하는 것이 아주 중요하고,

이를 위해 요즘같이 좋은 시기에,

바짝 준비하고 칼을 갈고 있어야 함!

모르는 게 있으면 물어보면서,

책도 보고 유투브도 보고,

금토림 부동산 강의의 최고 장점인,

단톡방에 질문도 하고,

톡강의 정리해가면서,

매일매일 재밌게 공부하자!