(1) 매주 금요일 오전 10시경 업로드
(2) 처음에는 주간동향 3개파일중 '시계열'만 꾸준히 분석
(3) 엑셀 시트중 요약/매매전세증감/매매전세지수/매수매도/전세수급,
우선 이것만 본 후, 익숙해지면 다른 시트 관심가질 것
(4) 3개월간 지속하라. 그럼 각 지역의 계절이 느껴질 것이다.
9. KB 시계열 구체적 분석
(1) '요약' 시트
1) 한겨울을 벗어날 지역을 찾을 수 있어야 한다
2) 주간,년간 하락률 TOP10 지역분석 미리 끝내놔라
3) 시장은 끊임없이 순환한다: 상승 예상하고 째려보고 있을 것
(2) '매매전세증감' 시트
1) 각 지역(시/구) 매주 확인하며 단풍과 얼음이,
어떻게 퍼져나가는 지 확인
2) 매직넘버: 3주연속 0.15(대세상승의 시그널)
3) 부동산 주간동향 작성(감성차트)
1) 수도권,지방 광역시 시세동향 분석
: 시각적으로 아파트의 매매가와 전세가가,
어떻게 흐르는지 파악
2) 매주 작성, 분석하다보면 심리와 유동성의 흐름 포착가능
3) 이 흐름이 향후 이어질 곳을 여러 지표와 함께,
예측 후 미리 선점 (불장이 오기 전에)
(3) '매매전세지수' 시트
1) 시/구 단위의 아파트가격을 100으로 셋팅
: 지역간 절대비교 가능
2) 수많은 통계지표들과 비교분석 해야함
: 금리, 통화량, 물가, 외환보유액 등
3) 감성차트와 함께 비교분석 해볼 것
(4) '매수매도' 시트
1) 각 지역 부동산의 심리 및 분위기 확인 후,
각 지역 계절과 매수매도 타이밍 예측 가능
2) 최근 3년간 공급, 미분양, 거래량과 비교 파악
3) 매수우위지수가 높을수록 부동산 분위기가 뜨거움
: 하락장(매도자 많음) / 상승장(매수장 많음)
4) 매수우위지수가 높아질 수록,
시장의 상승 여력이 높아지며,
이것을 '심리의 산'이라 칭하기로 함.
5) 매수우위지수(심리의 산)
: 매직넘버 55 (55넘어가면 보통 대세상승 시작)
(5) '전세수급' 시트
1) 현재 전세심리가 가장 낮은 시기임
2) 전세가는 수요와 공급에 정직하게 반응한다
3) 특히 금리에 직접적으로 반응함
4) 전세수급지수
- 지수 100 이하: 전세공급 > 전세수요
- 지수 100 이상: 전세공급 < 전세수요
- 지수 150 이상: 전세매물 매우부족 (전세가 상승)
5) 20.07.10 대책 이후
- 대부분 주요도시 전세심리 200에 가까워짐
: 서울의 경우 임대차 3법 / 투자자 진입 억제로 개인전세공급X,
급감하는 입주물량 + 3기 신도시 청약대기등 어우러져,
전세지수 급등함
6) 향후 전세의 흐름
- 수급과 함께 유동성 확인할 것
7) KB 시계열 이용
- 각 지역 전세수급심리 확인
- 매수매도 타이밍 예측하는 중요지표
- 전세 수급심리가 높아지는 타이밍을 예측하여,
잔금 시점 결정(투자금 절약)