안녕하세요.

금토림의 부동산 기초반 32기 오프라인 4주 차 수업 후기를 남깁니다.

 

강의 초반에 이번 주 댓글왕, MVP 발표에 이어 챔피언팀 발표가 있었는데요.

대망의 챔피언팀은 저희 팀 오프라인 2조가 되었습니다.

챔피언팀의 문턱이 가장 낮았다는 쌤의 말씀에 문턱에 발을 열심히 올려주신 조원분들께 감사합니다.

 

금토림 선생님께서 KB 주간동향 포스팅을 5년간 올리셨다고 하는데, 한 번도 빠지지 않고 올리셨다고 해요.

정말 대단하신 거 같고, 그 길 저도 따라가고 싶습니다.

지금은 카페에만 주간동향 포스팅을 하신다고 하네요.

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오늘은 전반적인 아파트의 기초적인 구성, 임장시 손품과 발품에 대한 부분, 부동산에 들어가서 계약할 때까지 팁 등을 배웠습니다.

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2베이 vs 3베이 vs 4베이

베이(bay)는 우리나라 부동산에서 쓰는 용어로, '아파트 각 세대에서 남향을 바라보는 방 개수'로 보면 됩니다.

2베이는 90년대, 3베이는 2000년대 중반, 4베이는 2010년대 ~ 최근에 지어졌습니다.

선호도는 숫자가 클수록 높아서 4베이를 가장 선호해요.

일조권과 조망권이 우수하다고 합니다.

 

판상형 vs 타워형

판상형 구조는 맞통풍이 가능하여 선호하는 구조입니다.

타워형 구조는 맞통풍이 어렵고 비선호 구조입니다.

 

도시 파악

도시를 파악하는 방법도 배웠습니다.

지금까지 해왔던 수요/공급/미분양/거래량/시세 등을 분석해서 흐름을 파악해서 지역을 정했다면, 그 도시를 알아야겠죠.

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가장 먼저 계략적으로 지도를 봅니다.

대장 아파트를 별표로 표시해놓고, 일반 지도로 전체적인 지도를 살펴봅니다.

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그 후에 지적편집도를 봅니다.

분홍색 상업지역이 어딘지 찾아보고, 가장 큰 상업지역 중에 구도심과 신도시를 찾아봅니다.

보통 신도시는 길이 반듯하고 구불구불한 길이 잘 없죠.

큰 상업지역의 주변을 주거지역인 노란색이 감싸고 있다면 좋은 거고, 아파트도 많을수록 좋죠.

그리고 파란색 공업지역도 있는데, 지방에서는 공업지역 근처라고 무조건 좋은 건 아니라고 합니다.

편의시설이 가까운 것을 더 선호할 거 같네요.

상권 중에서 학원가, 관공서 등도 얼마나 있는지 파악해두면 좋겠네요.

그리고 철도, 도로, 택지 개발 등의 향후 개발계획도 지도로 확인할 수 있습니다.

마지막으로 위성지도도 한번 보며 도시 전체를 살펴보면 됩니다.

 

입지 순위 정하기

구별, 동별, 단지별 입지 순위도 정해야 되는데요.

상승의 흐름, 유동성의 흐름 등을 파악하기 위함이죠.

저평가된, 내 기준에 맞는 구, 동, 단지를 찾아야 합니다.

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부동산 지인에서 지역분석>원하는 도시 선택> 3.3m^2 클릭>매매 더블 클릭을 하면 평단가 높은 순서대로 정렬이 가능합니다.

도시에서 구까지 선택하면 동별 순위를 볼 수 있고, 시장강도 글씨 옆의 아파트 목록보기를 클릭하여 들어가면 아파트별 순위도 나열할 수 있습니다.

평단가 가장 높은 아파트가 보통 랜드마크 아파트죠.

학군은 중학교 학군이 중요하죠.

학업성취도, 특목고 진학률을 보면 됩니다.

평단가 높은 지역에 학업성취도 90점 이상 중학교가 주로 분포하는 것을 볼 수 있습니다.

구축이더라도 학군은 봐야겠습니다.

아실 사이트에서 중학교 클릭 후 지역을 선택하면 학업성취도 점수 순으로 나열이 되니 학군 파악하면 됩니다.

호갱노노 사이트에서도 분석>학원가 들어가면 학원가 지역을 파악할 수 있습니다.

 

 

 

임장의 순서는 흐름 분석 > 1차 임장 > 지역분석 > 2차 임장입니다.

1차 임장에서는 아침 일찍 가서 간단한 손품으로 지도를 보며 전체적으로 크게 보면 좋겠네요.

지리, 급지, 랜드마크 아파트 정도는 파악하고 갑니다.

1차 임장 후에 퀄리티 높은 지역분석이 가능합니다.

2차 임장에서는 부동산 여러 곳을 방문하고, 사진과 체크리스트를 정리합니다.

그리고 그 중 순위를 정해서 결정을 하는 거죠.

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임장 지도도 만드는데, 아파트 이름과 단지 형상이 나오도록 하고 동까지는 나오지 않게 합니다.

캡처해서 그것들을 붙여서 여러 장을 뽑아서 테이프나 풀로 붙여서 가지고 다니면 됩니다.

시세 지도를 작성해야 합니다.

랜드마크 단지, 주요 입지 확인, 평단가 순으로 1~3군 파악을 합니다.

단지명, 년식, 세대수, 중학군, 평단가, 전세가율, 갭, 매물 수, 역과의 거리, 호재 등을 확인합니다.

매매 매물이 많고, 전세 매물이 없는 곳이 좋다고 해요.

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그 외 여러 노하우와, 계약서 쓸 때 확인할 사항 등을 배웠습니다.

꼭 필요한 어플도 알아봤는데요.

네이버 부동산, 아실, 호갱노노, 부동산 지인이 있네요.

기타 관련 어플로는 법무통, 에버노트, 부동산 계산기, 무음 카메라 등이 있습니다.

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우직한 손과 발 그리고 지속하는 힘이 가장 큰 힘이라고 하셨는데, 꾸준히 공부 습관과 흐름 분석 습관을 이어가야겠습니다.

행복한 부자가 되기 위해 매일 감사하며, 나와 주변 사람을 돌아보며 마음을 넓히고 좋은 것을 나누어야겠어요.

정말 4주의 부동산 기초 강의가 순식간에 지나간 것 같습니다.

많은 것을 알려주시고 톡강의도 열심히 해주신 금토림 쌤께 감사합니다.

그리고 같이 공부하신 32기 동기 여러분들이 있어서 더욱 재미있게 공부를 할 수 있었습니다.

앞으로 부동산 공부 루틴을 유지하며 모두 멋진 투자자가 되시기를 바라겠습니다.

감사합니다.