어느덧 마지막 강의까지, 기초반 수업이 모두 끝났습니다.

 

처음 다꿈스쿨 강의장에 들어갈 때만 해도 부동산에 대해서 아무것도 모르던 저였는데 이제 많이 익숙해진 것 같아요!

어떤 지표를 어떻게 보고 해석해야하는지, 그리고 다양한 지표를 어떻게 연관지어서 앞으로 가격의 상승 여부를 예측할 수 있는지 배울 수 있었습니다.

금토림선생님 덕분에 부동산이 어렵기만 한 것이 아니란 것을 깨달았네요 :)

어려웠던 건 이렇게 시작할 용기를 내는 일이었던 것 같습니다 ㅎㅎ 

선생님께서 매번 강조해서 말씀하신대로, 강의가 끝났다고 여기서 손 놓는게 아니라

꾸준히 반복해서 수업에서 배운 것들을 수시로 살펴보고, 실제로 데이터를 매주 확인하며 체득하고 제 스스로 생각을 던지는 연습을 계속 해나가야겠습니다.

 

오늘도 어김없이 마지막강의 정리한 노트를 공유드립니다 :)

도움이 되시길!

https://cloudy-flannel-bb8.notion.site/4-5118888350ba4257bbb84522444ec17c

 

 

 

 

 

마인드세팅

• 6~10개월간 지속해서 루틴으로 만들자. 루틴이 되면 안할래야 안할 수가 없어짐

• 지금이 부동산 공부 & 준비하기 최적의 시기!

 

집 구조

• 4베이(최근 신축) > 3베이(2000년대 초반) > 2베이(90년대) 
• 판상형 > 타워형
  • 판상형: 일조량, 통풍 우수
  • 타워형: 외관이 멋있어서 2000년대 초반 유행했지만 일조량, 통풍이 안좋음

 

지도 분석

• 도시 선정 후 1차로 지도를 보고 지형, 지리를 파악한다. 
• 대장아파트 중심으로 그 주변으로 넓혀가면서 보기

 

1) 일반지도로 지형 확인

2) 지적편집도 

 

3) 위성지도 확인

 

구별, 동별 순위 정하기

• 부동신지인에서 지역(시 / 구) 선택 후 매매가 내림차순으로 확인 (아파트도 마찬가지)

• 1군 아파트가 오르는 동안 구축은 안오름

• 1군 아파트 가격 상승 후 1.5~2군이 오르는 시기까지 1년 가까이 시차가 발생
  • → 이런 시차를 이용해서 투자 가능

• 입지 순위, 상품성이 비슷한 아파트끼리 가격 비교
  • 가격이 비슷했는데 1개 아파트만 먼저 오르거나 가격이 뒤쳐진다면 가격이 낮은 아파트 매수 기회
  • 단, 현재가격만 보면 안되고 과거의 흐름을 잘 파악해야 함 (과거에 계속 비슷하게 유지 되었는지 등)
  • 미세한 차이를 잘 관찰하면 더 큰 이득을 볼 수 있음
  • 2군 아파트가 1군 아파트 가격을 잠깐 역전하는 경우가 발생하더라도 금방 제자리를 되찾음

 

학군 분석

• 학군은 중학교 학군을 봄 (아실에서 확인 가능)
  • 학업성취도 90% 이상
  • 대체로 좋은 상급지에 이런 학교들이 분포함

• 학군, 상권이 좋은 곳은 각 지역마다 상징적인 곳이 있음.(ex. 광주 봉선동, 부산 해운대, 대구 범어동)
  • 이런 곳들은 주변 외곽으로 도심이 확장되어도 신축이 구 도심을 이기기 어려움

• 입지가 좋은 곳일수록 학원가가 발달 (호갱노노에서 확인 가능)

 

구축을 투자할 때는

• 신축 1군급들이, 과공급구간의 2/3 지점을 지난 후 오르고, 입주가 모두 마무리될 때

• 공급 부족일 때

• 구축은 갭이 크기 때문에 갭 가격이 붙어야함 (실수요장으로 전세가가 올라서 갭이 작아질 때)

• 학군 / 학원가 / 상권이 좋은 곳

 

✅ 외곽의 3군급지까지 상승 파도가 안올 수 있음

 

 

✅ 최근 부동산 양극화 주의!

• 1군은 오르는데 2군 아파트는 오르지 않을 때 정책과 관련이 있음

• 보통 좌파 정권일 때 양극화가 심해졌음

• ex. 지난 정권에서 다주택자 규제
  • → 다주택자들이 보유한 여러채중 좋은 물건만 남기고 안좋은 물건들만 매도
  • → 좋은 1채만 남기거나 혹은 제일 좋은 한채만 매수
  • → 좋은 아파트들만 더 비싸짐

• 오히려 우파정권일 때 소액 투자가 가능한 시기가 되었음

 

임장을 하는 이유

• 현장 상황 파악

• 최소 2차 방문

• 1차 임장
  • 사전조사: 지리파악, 급지파악정도 간단히
  • 도시 전체를 1군부터 탑다운으로 크게 둘러보기
  • 랜드마트 아파트 먼저 파악
  • 그 후 지역분석, 투자금에 알맞는 유망한 단지 찾기
  • 방문해서 지리를 익혀야 파악이 쉬움

• 2차 임장
  • 부동산 예약 및 방문, 시세 확인, 물건 확인
  • 기준을 미리 정해놓고 맞는걸 찾아야함
  • 이번에 꼭 매수해야겠다 라는 마음가짐 보다는 기준에 맞지 않으면 안사도 괜찮다는 마음가짐
  • 조급히 사지말고 매수결정 급하게 하지 말 것.

 

✅ 임장 tip

• 먼 도시라도 일찍, 늦어도 오전 9시까지는 가서 최대한 많이 보고 오기

• 부동산 예약 → 3군데 이상 방문하기
  • 전화해봐서 친절한 곳, 매물이 많은 곳.

• 이미 보고 온 물건은 바로 이야기해서 패스하기 (안그러면 호가만 높아질 수 있음)

• 체크리스트 작성

• 너무 잘 아는 것처럼 보이지 말기 (소장님이 브리핑 해줄 것도 안해줄 수 있음)

• 자연스럽게 매도자 정보 수집 (ex. 이사날이 정해졌는지 등)

• 좋은 티 내지 말 것. 소장님 영업에 리액션 크게 할 필요 없음

• 투자금 물어보면 → 물건만 괜찮으면 괜찮다 이런 식으로 말 얼버무리기 (내 정보 노출 최대한 자제)

• 내 기준을 확실히 가지고 당당한 태도로 임하기

• 부동산에 약속시간보다 일찍 가서 미리 동네 브리핑 듣고 친분 쌓기

 

지역 선정

• 최근 2~3년간 하락, 보합한 지역

• 하락률이 둔화될 때

• 현재는 공급이 많다가 1~2년 후 공급이 감소되는 지역

• 미분양 감소, 거래량 증가가 예상되는 지역

• 가격이 저평가된 곳

 

 

임장지도

• 귀찮아도 꼭 만들기

• 만들면서 감각을 익혀야함 (잘만들 필요는 없음)

• 아파트 이름정도만 나올 사이즈로 줌해서 캡쳐 > 인쇄 > 이어붙이기

• 좋은 단지 순서대로 네이버부동산의 정보를 기입
  • 매매/전세 호가, 매물 개수, 실거래가 등 (매매가: 1~4, 탑층 제외 최저가 / 전세가: 비슷한 컨디션 대비 최고가)

  ✅  투자하기 좋은 환경: 매매 매물 많고 전세 매물 없는 곳 (전세 둘 때 경쟁자가 없고 가격 상승 여력이 있음)

   

 

가계약시 주의사항

• 잔금일을 +3달 정도로 잡고, 날짜를 어느정도 앞당길 수 있다는 특약을 넣자
  • 이렇게 해야 전세 세입자를 구하기 좋기 때문에

• 중도금 없이 잔금. 상승장에는 조금이라도 중도금을 넣어서 배액배상하며 취소하지 못하도록 하기

• 매매 잔금을 전세 잔금으로 지급하는 특약