안녕하세요. MJ책빵입니다.

금토림의 부동산 기초반 32기 오프라인 3주 차 수업 후기를 남깁니다.

 

 

 

강의 초반에 2주 차 MVP 발표가 있었는데요.

댓글왕은 2조의 hop 님, 강남땅부자 님, 3조의 위드미 님입니다.

저희 조에 2명이나 계시다니 축하드립니다. (짝짝짝)

그리고 개인 MVP는 저희 조 부자겸 님인데요 축하드립니다!

이대로만 쭉 열심히 하면 MVP조 노려볼 수 있을 거 같습니다.

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이번 수업은 미분양과 매매가격의 상관관계를 주로 살펴보았습니다.

전국 주요 도시들의 향후 미분양 증감 여부를 예측할 수 있어야 된다고 해요.

미분양도 일종의 공급이죠.

미분양과 음식의 소화를 비유해 주셨는데요.

미분양이 쌓이면 음식물을 소화하지 못해 체한 것과 같다고 해요.

그만큼 안 좋은 상황이고, 매매가격이 떨어질 수 있으므로 매도 타이밍입니다.

미분양이 감소한다면 체한 것 업이 잘 소화하는 느낌이고, 공급이 부족해질 예정이므로 매수 타이밍입니다.

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향후 미분양의 증감 여부는 입주물량, 거래량, 심리, 매매가 증감을 살펴보면 됩니다.

서로 밀접하게 연동되기 때문이죠.

미분양의 의미 있는 감소는 매매가 상승의 신호이고, 미분양의 산이 높으면 높을수록 급격한 감소 시 큰 기회가 다가오는 것입니다.

미분양의 의미 있는 감소는 매수타이밍, 미분양의 의미 있는 증가는 매도 타이밍입니다.

의미 있는 감소란 미분양 수가 급격하게 줄어들 때 또는 미분양 수가 평균 미분양 수 이하로 감소할 때입니다.

의미 있는 증가란 미분양 수가 급격하게 늘어날 때 또는 미분양 수가 평균 미분양 수 이상으로 증가할 때입니다.​

 

미분양으로 보는 매수타이밍을 전국적으로 살펴보기도 했습니다.

각 지역별로 다른 시기에 다른 모양으로 나타나는 것을 왜 그런지 복기하는 것이죠.

기간별 수요/입주와 같이 보니 더 이해가 되었고, 그때의 상황도 설명해 주시니 더 이해가 잘 되었습니다.

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미분양의 의미 있는 감소가 보일 때 여러 심리지표, 거래량, 매매지수, 입주물량 등을 확인 후 지표가 OK라면 현장에 가보는 것이 필요하겠습니다.

미분양, 입주물량, 심리, 거래량, 유동성은 서로 연동되어 있으니 함께 보며 예측해야겠습니다.

미분양이 쌓여있더라도 향후 입주물량이 여전히 많은지 또는 적은지에 따라 미분양이 증가할지 감소할지 예측할 수 있겠네요.

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미분양은 국토교통부 통계누리 사이트에서 직접 원 데이터를 다운 받아 차트를 작성할 수 있습니다.

그리고 부동산 지인, 아실 어플, 금토림의 감성차트 등을 활용할 수 있습니다.

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거래량도 봤습니다.

거래량의 의미 있는 증가는 매매가 상승의 신호, 의미 있는 감소는 매도 시기의 지표입니다.

단기간으로 보기보다 큰 흐름으로 확인하는 게 좋겠네요.

거래량도 부동산 지인, 아실 어플, 금토림의 감성차트 등을 활용할 수 있습니다.

그리고 손품을 하는 순서도 예를 들어 설명해 주셨는데요.

조사하려는 도시의 수요 대비 입주 물량을 확인합니다.

그리고 타 도시와의 매매가격을 비교합니다.

이때는 도시의 규모가 비슷하고 서로 영향권에 있는 도시의 가격 흐름을 상대적으로 비교합니다.

도시의 저평가 여부를 판단할 수 있겠죠.

그 후에 매매 관련 지표, 전세 관련 지표를 분석합니다.

매도매수 심리, 미분양, 거래량, 매매 상승에너지 등을 분석한 뒤 어떤 시그널인지 판단하면 되겠습니다.

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그리고 제가 쉬는 시간에 금토림 쌤에게 질문도 했었는데요.

내집마련을 하는 것과 투자로 접근하는 것의 차이를 물어봤습니다.

상급지 초급매를 내집마련 하는건 괜찮다고 하시는데 투자는 왜 말을 하시지 않는지 궁금했거든요.

내집마련을 한다는 것은 기본적으로 매매가격이 가장 저렴할 때가 유리합니다.

그래야 대출도 적게 받을 수 있고, 나중에 시세차익을 얻기도 쉬우니까요.

그렇지만 투자자는 접근이 약간 다릅니다.

매매가격이 가장 낮더라도 전세가율이 현저히 낮은 등 매매와 전세의 갭이 커지면 투자금이 많이 들어갑니다.

그렇게 되면 당연히 수익률이 낮아지게 될 확률이 높죠.

그래서 매매가격이 꼭 바닥이 아니더라도 저점 박스권이면서 매매와 전세의 갭이 작을 때 들어가는 게 좋다는 뜻이 되겠습니다.

물론 투자 자금이 많다면 갭이 커도 들어갈 수 있겠지만요.

한마디로, 내집마련은 '매매가 최저점'이 키워드이고, 투자는 '매매 전세 갭이 작은' 것이 키워드이겠네요.

그렇더라도 매매 전세 갭이 무조건 작은 것에만 접근하면 안 되는 것은 다 알고 계시겠죠?

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저희 오프 2조는 아침부터 서초구 반포동 임장까지 하고 수업까지 들었는데요.

모두 수고 많으셨습니다.