어느덧 세번째 강의였습니다. 이제 한주만 남았다는게 새삼 아쉽네요 ㅎㅎ

 

이날은 오전에 조별 임장을 다녀왔다가 수업을 참석해서 피로가 쌓인 상태로 수업을 듣느라 조금 힘들었습니다.

그래도 힘을 내서 집중해 보았습니다.

 

이번 수업에서는 미분양과 거래량을 분석하는 법, 그리고 최근 상황에 대한 설명을 미니 특강으로 준비해 주셨습니다 :)

지난 2주차 과제였던 미분양 지표 보는 법을 수업에서 설명과 함께 들으니 확실히 더 정리가 되고 이해가 되더라구요!

그리고 미니특강! 현실감 넘치는 현재 상황을 상세히 설명해주시니 피곤함도 잊고 재밌게 들었던 것 같아요 ㅎㅎ

이번주도 고생하신 금토림 선생님 감사드립니다 :)

 

금주 수업 노트필기도 노션에 정리해보았습니다. 부디 도움이 되시길!

https://www.notion.so/3-f90060fe6d9345dea99cefad87aa406d

 

 

 

 

 

최근 시장 상황

• 요즘 초급매가 발생했던 이유?

  → 여러 규제 (ex. 취득세 12%) 때문에, 가격이 적당히 떨어졌을 때 투자자들이 매수하여 하방지지를 할 수가 없음. 최근 초급매가 많이 소진 되었지만 또 나올 것!

  → 정부의 목표는 아파트 가격이 상승하는게 아니라 연착륙 하는 것 (경착륙을 방지하는 것). 따라서 가격 상승이 발생하면 규제가 다시 나올 수 있고, 가격이 서서히 하락하면 추가 규제 완화는 다시 넣어둠. 가격이 다시 급격하게 내려가면 추가 완화책을 꺼낼 것.

   

현재는 투자는 어렵지만 내집마련에는 좋은 시기

• 전세가가 낮아서 소액 갭투자는 어려움
  • 투자 시에는 최저 갭이 중요하기 때문에

• 내집 마련은 가격이 낮으니 좋은 입지의 좋은 집을 매매하는 게 좋음
  • 내집 마련 시에는 최저가가 중요

   

수도권 분석시 주의점 반복학습

• 서울 + 경기 + 인천은 꼭 묶어서 생각해야함.

• 수도권은 큰 흐름이 같은 흐름을 타고 가기 때문에 오히려 분석이 쉬움
  • ex. 분당이랑 평촌이 가격이 비슷했는데 분당만 오른다 → 곧 평촌도 따라 오른다.

 

 

미분양 지표

• 미분양은 굉장히 중요한 지표
  • 미분양 쌓인다 → 가격 하락 시그널
  • 미분양 감소한다 → 가격 상승 시그널

• 미분양은 공급

✅ 단편적으로 미분양 하나만 보고 판단하면 안되고, 미분양 + 입주물량 + 심리 + 거래량 모두 같이 보기!

 

미분양의 감소: 매수 타이밍

• 미분양이 급감소

• 평균 미분양수 이하로 감소

 

미분양의 증가: 매도 타이밍

• 미분양 급증

• 평균 미분양수 이상으로 증가

 

✅ 서울 미분양은 향후 몇년간은 많이 쌓일 것 같지는 않다 → 공급량이 많지 않기 때문에

 

✅ 도시 비교할 때 도시 규모에 비해 가격이 높은지 낮은지를 보고 판단할 수 있음.

• 전주(65만) vs. 광주(150만): 2010년 쯤 전주가 광주보다 비쌌음 → 광주 저평가

• 부산(300만) vs. 창원(100만): 2010년 쯤 부산보다 창원이 비쌌음 → 부산 저평가

 

✅ 미분양이 쌓일 때 향후 미분양 판단하는 방법

• 향후 입주물량 확인

• 가격 (직전까지 가격이 오래 상승했는지, 하락 또는 횡보했는지) 확인

 

 

창원시 미분양 특징

• 창원시는 1군구와 그 외 다른 구의 입지 차이가 많이 남

• 19~20년 미분양이 많이 남아있을 시기 1군구들은 이미 오르고 있었음 → 이 때 발생한 미분양들은 나머지 구들
  • 이 시기 1군구는 이미 올라서 약 7억, 그 외 지역은 약 3억으로 저평가된 시기였음

• 그 후 나머지 미분양이 소진되며 가격이 오름

   

청주

• 청주는 인접 도시에 비해 가격이 덜오름. 대구/인천/세종이 아니었다면 청주가 앞으로 유망한 도시였을 것.

 

강원도

• 강릉, 속초 이런 곳은 진입 X. 도시 규모에 비해 너무 고평가됨
  • ex. 인천 송도가 7~8억일 때, 강릉, 속초가 8~9억 → 고평가

 

천안

• 천안은 아산과 같이 보기

 

 

 

거래량

• 거래량 증가 → 매매가 상승 시그널

 

서울

• 7.10 대책 후, 양도세가 너무 높아서 매도를 하지 못해 매도자는 급감했지만 실수요는 그대로 → 호가 올리는 대로 매매가 됨 → 따라서 이 시기에는 거래량이 낮았지만 가격이 상승함 (시장 왜곡)

 

부산

• 가격이 2013~2016년 상승하자 조정지역으로 지정되고, 그 후 가격이 하락하자 2019년 조정지역을 해제함. 이 시기는 원래 가격이 상승할 시기였고, 같은 시기 서울 가격이 급상승하자 상대적 저평가로 부산이 급상승함 (6억 → 17억까지 뜀)

 

 

 

대전

• 16년도 대전 서구 거래량이 증가한 이유
  • 세종 입주가 진행중이였지만, 세종의 입지 좋은 곳들은 입주가 끝남
  • 남은 세종시 입주 물량들은 대전 서구의 1군 아파트들보다 좋지 않으므로 대전 서구의 아파트를 더 찾음
  • 그후 세종 입주가 마무리되고 입주 물량이 줄어든 이후 다시 대전 서구의 거래량이 증가함

 

✅ 감성차트로 지역 분석 하는 법

1. 입주 물량 확인

2. 매매지표 확인 (확연히 증감이 반전될 때는 이미 조금 늦음)

3. 전세지표 확인

4. 심리지표 확인

5. 미분양 & 거래량 확인

6. 저평가 분석

💡

주택구입부담지수: 중산층 사람이 중위권 아파트를 구입하는 데 느끼는 부담감 지수. 높을 수록 부담이 크다는 것을 의미함.