안녕하세요.

금토림의 부동산 기초반 32기 오프라인 2주차 수업 후기를 남깁니다.

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강의 초반에 1주차 MVP 발표가 있었는데요.

댓글왕은 1조의 '자유싸랑'님이 되셔서 축하해 드렸고, MVP는 저희 2팀이 되었습니다. (짝짝짝)

그래서 조장인 제가 앞에 나가서 소감을 말했는데요.

아래처럼 말했습니다.

'팀 MVP가 된다고 단톡방에서 확언을 했더니 실현이 되었습니다. 우리 모두 끝까지 재밌게 부동산 공부 잘했으면 좋겠습니다.'

그리고 개인 MVP도 발표해 주셨는데 두둥!

제가 되었습니다 (ㅠㅠ).

사실 약간 기대하고 있기도 했는데 실제로 되니까 기분이 너무 좋았습니다. (기쁨의 눈물까지는 나지 않았습니다.)

팀 MVP로 스벅쿠폰도 받고, 금토림 쌤과 1:1 줌 미팅도 할 수 있다고 하니 좋습니다.

그리고 이번엔 MVP 문턱이 낮으니 발을 살짝 올려놓으라고 말씀해 주셨어요.

'부동산은 인문학이다'라는 부분이 있었습니다.

부동산은 사람들의 삶 그 자체이고, 정해진 정답이 없고, 개척하고 대처하는 것이라고 해요.

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상승장에 실수요장(수급장)과 유동성장 2가지가 있는데요.

실수요장은 집이 부족할 때 수요가 가격을 밀어올리는 것이고, 상승장 초중반에 나타난다고 해요.

전세상승+매매상승으로 지긋이 움직입니다.

유동성장은 유동성이 클 때 돈이 가격을 밀어올리는 것이고, 상승장 중후반에 나타난다고 해요.

전세보합+매매급등으로 급격하게 움직입니다.

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부동산에는 사이클이 있는데요.

하락기 > 회복기 > 상승기 > 조정기입니다.

외우기보다는 이해하면 된다고 해요.

과거 경제 위기 (98년 IMF 외환위기, 08년 국제 금융위기) 때는 6개월~1년 정도 단기 하락 후 대세 상승으로 갔다고 합니다. 그래서 최근 코로나 경기 침체 시 과거 위기를 복기하며 예측을 하셨다고 해요. 그리고 과거에 경제 위기 시 가파르게 오른 고평가 지역과 산업도시(울산, 포항, 군산 등) 일수록 하락률이 컸다고 해요.

과거 서울의 아파트 가격을 보면 집값의 안정은 결국 공급이었는데요. 1기 신도시 (30만 가구) 및 2기 신도시 (57만 가구) 공급 시 집값이 보합이거나 하락하는 것을 확인할 수 있었습니다. 3기 신도시 공급 때도 집값에 영향을 미치지 않을까 싶습니다.

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전국 부동산 흐름 분석을 시작하기 전에 숙지해야 하는 내용이 있었습니다.

-엑셀과 차트 두려워하지 말기

-기본적 차트 그리기부터 하기

-기본적 차트 익숙해지면 다른 차트도 그리고 싶어짐

-차트를 조금만 익히면 발품 시간을 많이 아낄 수 있음

-많은 지표들을 아파트 매매 지수 흐름과 비교하는 습관 갖기

-차트에 흐름이 보이면 여러 지표들과 교차 확인

-차트에 흐름이 보이면 반드시 현장 확인 (전화, 임장)

-데이터와 차트의 기본적인 숙지는 자동화 사이트 보는 눈을 키움

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부동산 분석을 할 때 흐름 분석을 먼저 하고 지역분석을 하라고 합니다.

흐름 분석은 숲을 보는 것이고, 지역분석은 나무를 보는 것인데요.

흐름을 봤을 때 부동산 사이클 상 봄이 올 지역을 찾습니다.

그 후에 그 지역의 구>동>단지를 찾는 것입니다.

흐름 분석, 지역분석, 지역임장, 통찰력이 부동산 분석에 필요한데, 흐름 분석의 중요성이 가장 큽니다.

왜냐하면 흐름 분석이 틀리면 큰 손실이 나니까요.

KB부동산과 한국부동산원에서 나오는 부동산 데이터가 있습니다.

조사대상은 한국부동산원이 더 많지만 표본수가 많고 데이터가 많은 KB부동산만 우선 메인으로 보기로 합니다.

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KB 주간동향을 같이 살펴봤는데요.

전국의 흐름을 분석할 수 있었습니다.

주간동향 3개 파일 중 처음은 시계열부터 꾸준히 분석해 보라고 해요.

우선적으로 봐야 할 탭은 요약, 매매전세증감, 매매전세지수, 매수매도, 전세 수급이라고 해요.

이것들이 익숙해진 후 나머지에 관심을 가지면 됩니다.

3개월 정도 꾸준히 분석해 보면 계절이 느껴진다고 해요.

지금은 다 같이 한겨울이라서 계절이 확실한 거 같습니다.

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요약 탭에 상승률 및 하락률 top10이 나오는데요.

년간 매매 하락률 top10(한겨울)을 주목해서 보고, 한겨울에서 벗어나는지 잘 확인해야겠습니다.

그리고 그런 곳을 미리 공부하면 된다고 해요.

매매증감, 전세증감의 매직넘버를 정해주셨는데, 3주 연속 0.15 가 나오면 대세 상승으로 볼 필요가 있다고 해요.

그래도 꼭 그런 건 아니니 기준에 매몰되면 안 되겠죠.

전국 흐름을 살펴봅니다.

과거에 지역별로 살펴봤을 때, 구 별로 오르는 순서가 다릅니다.

수원은 영통구>팔달구>권선구>장안구 순이고, 용인은 수지구>기흥구>>처인구 순입니다.

인천은 연수구, 남동구, 서구가 먼저 오르네요.

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매매지수/전세지수의 경우 일정 시점을 기준으로 시/구 단위의 아파트 가격을 100으로 정합니다.

100으로 지수를 통일함으로써 지역 간 상대 평가가 가능하다고 해요.

매매지수, 전세지수 차트는 수많은 통계 지표들과 비교 분석할 대상이라고 해요.(금리, 통화량, 물가, 외화보유액)

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매수매도의 경우 각 지역 부동산의 심리를 확인할 수 있습니다.

매수매도 심리가 높아지는 지역은 공급, 미분양, 거래량 등을 함께 파악하면 됩니다.

매수우위지수가 매직넘버인 지수 55가 넘으면 보통 대세 상승이 시작된다고 해요.

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전세수급으로 각 지역의 전세 수급심리를 확인할 수 있습니다.

전세 수급심리를 보고 매수매도 타이밍을 예측할 수 있다고 해요.

현재 전세수급지수는 역사상 가장 낮다고 합니다.

금리가 유례없이 가파르게 올라서 그렇겠죠.

전세수급지수(전세심리)는 100이하일 때 전세공급이 수요보다 많은 거고, 100이상일때 전세수요가 공급보다 많은 거고, 지수가 150이상이면 전세매물이 매우 부족한 거라고 해요.

그리고 매직넘버 150을 넘으면 보통 상승으로 보면 되고요.

전세의 경우는 금리와 직접적인 연관이 있는데요.

금리가 가파르게 오르면 그만큼 전세 세입자의 대출 이자가 늘어나면서 지금처럼 월세로 전환하는 사람이 많아지겠죠. 전세가가 하락하여 역전세를 맞기도 하는 거고요.

또, 전세가는 공급과 직접적인 연관이 있습니다. 공급과다일 때 주변 전세가격은 하락할 수밖에 없겠죠.

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금주 과제는 미분양과 매매지수를 분석하는 것인데, 과제를 하면서 지역별로 어떤 흐름이었는지 분석하는 좋은 시간이 될 거 같습니다.

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오늘도 후기 작성을 위해 '컴퓨터 앞에 앉는다 > 블로그를 켠다 > 일단 글을 쓴다' 스킬이 잘 먹혔습니다.

감사합니다.