첫번째 강의는 조금 어색했다면 오늘은 한결 자연스러운 분위기에서 진행된 강의였던 것 같습니다.

지난번 강의의 과제와 연관하여 수도권을 볼 때에는 서울, 경기 주요지역들을 한번에 묶어서 봐야한다는 걸 다시한번 상기시켜 주시면서 강의가 시작되었습니다.

그리고 이어서 MVP 발표를 해주셨는데 저희 2조가 금주 팀 MVP로 선정이 되어 기뻤습니다 :)

열정 넘치시는 팀원 분들을을 만난 것이 행운인 것 같아요! 👍

오늘 강의에서는 실수요장과 유동성장의 차이점, 그리고 KB시계열 데이터를 보는 방법을 배웠습니다.

KB시계열 데이터는, 이전에 부동산을 책으로 공부하며 이런 데이터가 있다는 걸 알고만 있었는데

정작 보는 방법을 몰라 한번도 제대로 확인해 본 적이 없는 데이터였습니다.

금토림선생님의 설명을 들으며 같이 데이터를 살펴보니 시장을 살펴보는데 굉장히 중요한 데이터들이지만

생각보다 쉽게(!) 볼 수 있는 데이터들이였습니다!

그저 그동안 방법을 몰라서 제대로 들여다볼 시도조차 하지 않았던 제 자신이 조금 부끄러운 시간이기도 했습니다.

이제 확실히 가르침도 받았으니, 금토림 선생님 말씀대로 이 데이터들을 자주 들여다보면서 익숙해지고 친숙해지도록 하는 것이 남은 제 몫인 것 같아요 :)

오늘 강의 들으며 노트 필기한 내용을 제가 다시 깔끔하게 보려고 notion에 정리를 했는데 여기다가도 똑같이 공유합니다.

아래 링크에서도 보실 수 있으니 같이 강의 들으시는 동기 분들께 도움이 되면 좋겠네요 :)

https://cloudy-flannel-bb8.notion.site/2-f554b6c7f2aa4b04a1e1c6f4be8df90b

✅ 지금은 급할 게 없는 시장

⇒ 전세가가 많이 떨어져서 전세가가 오르는 에너지가 생기기 전에는 매매가가 급등할 가능성이 낮기 때문

지난주 과제 돌아보기

• 서울의 입주물량과 가격
  • 2009년~2013년 사이 공급이 부족했지만 2기 신도시 57만호 입주 때문에 가격이 하락함
  • 2009년까지 약 10년 가까운 상승으로 인한 고평가
  • 2008년~2013년까지 미분양이 쌓여있었음
  • ⇒ 가격이 오를 수 없었다.

미분양과 상관관계

• 미분양이 적음 → 가격 상승

• 미분양이 쌓임 → 가격 하락

실수요장 vs 유동성장

✅ 현재는 유동성에 의한 가격 하락이 주요 원인이기 때문에 유동성 문제가 해소되면 유동성장으로 시작할 확률이 높음

✅ 지방은 중심부부터 상승 → 중심지도 갭가격이 크지 않으므로.

과겨 경제위기시 부동산

• IMF: 6% 하락, 1년 지속

• 금융위기: 2.1% 하락, 6개월 지속

• 지역별로 편차가 발생
  • 위기 이전 상승폭이 클수록 하락폭도 큼
  • 산업도시는 특히 더 많이 하락하기 때문에 위험 (ex. 울산, 군산)

✅ 서울의 가격이 안정되었을 때는 결국 공급이 늘어났을 때 뿐 → 1,2기 신도시 입주 시기

⇒ 현재는 유동성의 영향이 크고, 27년도 쯤 3기 신도시 입주할 때에도 영향을 받아 보합, 하락할 가능성이 있음

흐름 분석 vs 지역분석

• 흐름 분석: 상승세가 시작할만 한 지역을 찾는 것

• 지역 분석: 흐름 분석으로 찾은 지역 안에서 입지가 좋은 동네 (구>동>단지)를 찾는 것. → 가장 좋은 곳부터 분석

✅ 현재 대구, 세종, 송도는 입지에 비해 가격이 너무 저렴함

→ 이런식으로 가격이 한겨울인 곳, 곧 봄이 올 곳을 찾기!

KB부동산 활용법

• 한국 부동산원도 있지만, 정부의 성향을 따를 수 있으므로 지금은 익숙해질 때 까진 KB부동산만 보기

KB 부동산 주간동향

• 주간 통계: 매주 금요일 오전 10시쯤 발행됨
  • 여기서 요약, 매매/전세 증감, 매매/전세 지수, 매수매도, 전세수급 ⇒ 이 탭들 먼저 확인하기

• 요약: 매매/전세 상승/하락 Top 10
  • 이 중 연간 하락률 Top 10 지역을 눈여겨볼 필요가 있음 → 바닥일 가능성이 높기 때문에

• 매매/전세 증감: 주간 상승/하락 비율
  • 1주간 몇% 상승 혹은 하락했는지 보여줌
  • 붉은색이 진할수록 상승, 푸른색이 진할수록 하락
  • (표 넣기)
  • 매직넘버: 0.15
    • ⇒ 3주 연속 0.15이상이 지속되면 그 후에 쭉 상승할 가능성이 높음 (⚠️하지만 이 수치에 너무 매몰되지 말것!)
  • 어느 지역부터 상승하는 지 흐름을 확인 가능
    • ex. 수원: 영통구 → 팔달구 → 권선구 순으로 가격이 상승하는 것을 볼 수 있음

   

• 매매/전세 지수: 해당 지역의 가격
  • 특정 시점의 가격을 기준삼아 100으로 설정하고, 그 가격 대비 증감률을 나타냄
  • 지역 간 절대적인 비교가 가능한 지표
  • 매매증감 추이를 보며 마이너스에서 플러스로 전환하기 전에 1군 진입 타이밍이 있음

   

   

• 매수매도: 해당 지역의 부동산 심리
  • 매수자가 많은지, 매도자가 많은지를 나타내는 지표 → 매수가 많을 수록 높음
    • 매도자가 많음: 하락 시그널
    • 매수자가 많음: 상승 시그널
  • 매수우위지수: 높을 수록 상승 여력이 높음
    • 매직넘버 55

   

✅ 매매심리 + 입주 물량 + 가격의 저평가 + 미분양+ 거래량 → 상승 확률이 높음

⇒ 이렇게 여러 지표를 함께 연동하여 판단

⇒ 비슷한 조건이면 입지가 좋은 곳 선택

• 전세수급: 해당 지역의 전세 심리
  • 전세를 찾는 사람이 많은지, 매물이 많은지를 나타내는 지표 → 찾는 사람이 많을수록 높음
  • 계약갱신 청구권 → 매물이 줄어듦
  • 전세수급 상승: 상승 시그널
  • 전세수급 하락: 하락 시그널
  • 매직넘버 150

   

✅ 전세 공급은 다주택자들이 하는데, 7.10 대책으로 다주택 투자자의 진입이 어려움 (취득세가 1% → 12.8%로 증가했으므로) → 전세 매물 감소 → 전세 상승 → 매매 상승

✅ 2020년 중반 전세수급이 거의 200까지 오른건 7.10 대책 때문

→ 안성, 경기도 광주 등 경기 외곽의 구축도 임대차 3법으로 인해 가격이 오름 (전세가율이 높아서 더 금방 오름, 7.10대책이 아니었으면 오르지 않았을 법한 지역)

향후 전세 흐름 예측

• 원래 전세가는 수요 공급에 정직하게 반응

• + 급격하게 많이 오르는 금리에 직접적으로 반응 → 전세자금대출의 부담이 커지므로

• ⇒ 하지만 앞으로 지금과 같은 급격한 금리 변화가 생길 가능성은 낮으므로, 앞으로는 다시 수요 공급에 의해 결정되게 될 듯.

✅ 유동성 변수가 제거되는 것을 확인할 필요가 있음

• 현재 조금씩 전세가가 바닥을 찍는 느낌을 보임

• 미국 CPI가 감소하는 추세

• 미국 PPI도 감소세

• 한국 금리도 올해 후반기부터는 하향조정하지 않을까 하는 기대감
  • 기준금리 말고, 시중금리는 이미 조금씩 내리고 있으므로 기준금리도 내릴 가능성이 있음
  • 경기는 늦게 반응하므로 작년에 오른 금리로 인해 올해는 경제가 조금 어려울 수 있음